孟曉蘇：穩房價穩預期才能促進居民消費

熱點 2025年04月13日 13:00 34 admin

　　孟曉蘇

　　2025年4月12日

　　現在人們普遍憂心我國內需市場消費不足，這種擔心不無依據。中國作為世界第二大經濟體，消費市場規模僅為美國的37%（約7萬億美元），居民儲蓄率高達45%，遠高于美國的低儲蓄、高消費模式。面對低迷的國內消費市場，國家已采取“購買補貼”、“以舊換新”和“強制淘汰”等多種刺激商品銷售的措施，取得一定成果。但是仍然扭轉不了“需求不足、供給沖擊、預期減弱”的局面。

　　深究我國居民消費愿望不強的深層原因，主要是近年來商品房市場價格持續下跌，導致居民家庭財富大幅度縮水。讓消費者信心受挫，缺乏自身資產安全感，紛紛存錢避險。這是造成居民儲蓄額激增，消費需求疲軟的主要現實原因。

　　本文通過對比美國經濟狀況與中國市場現狀，論證穩房價、穩預期對激活居民消費的關鍵作用，為制定相關政策提供依據。

　　一、美國樓市的周期規律：房價波動與經濟興衰 ?

　　1、樓市旺盛支撐特朗普的經濟戰略

　　美國房地產自2012年復蘇后，住房價格已經連續13年上漲。它使美國經濟呈現多年繁榮的局面，支持了奧巴馬、特朗普1.0和拜登三任美國總統治下的美國經濟。其中受益最大的當屬房地產商出身的特朗普總統。他在2008年美國樓災造成的金融海嘯中，經歷了多次失敗和破產，終于熬到2012年樓市復蘇，依托房價上漲走出了自身困境。特朗普因此被美國人認為是成功企業人士，一個本來的政治素人兩次當選美國總統。從中可以清楚看到，是房地產形勢變化使然。

　　進入特朗普2.0時代，美國房地產市場仍處于發展階段。這讓美國經濟發展的原生性動力澎湃。野心勃勃的特朗普不僅狂妄地對周邊國家提出領土要求，聲言要吞并加拿大、占領格陵蘭、奪回巴拿馬運河，而且敢于發起關稅戰挑戰全世界。他認為實施“對等關稅”的強硬經濟與外交政策，可以延續美國經濟繁榮、讓制造業回歸美國、擴大美國勞工階層的就業。這都是處在美國房價上漲期才讓他產生的想法，是依托于美國房地產上漲周期出現的經濟狀況。但是這種經濟形勢還能支持特朗普總統折騰多長時間呢？

　　2、房價下跌引發經濟衰退的歷史教訓

　　美國房地產周期從1954年開始就呈現18年為一個周期的特點，1972年、1990年、2008年三次房價暴跌均引發美國經濟衰退。人們還都記得的2008年的案例，由于美國房價下跌引發“次貸危機”，雷曼破產、“兩房”危機禍及全美，甚至引發全球金融海嘯。在美國樓災嚴重的四年中，全美房價平均下跌30%，居民財富蒸發了11萬億美元。這也讓房地產商特朗普深陷泥潭。房價暴跌讓美國消費市場陷入困境。

　　好在美國房地產周期有“熊短牛長”特點，四年后美國樓市走出衰退重新復蘇，隨后房地產快速步入繁榮階段，讓美國經濟進入到新的增長周期。 ?

　　3、2026年房地產周期變化與政治關聯

　　根據美國學者研究的房地產18年周期性規律，特朗普執政期的房價上漲將在2026年結束，周期性下跌隨之而來。2008年的經濟災難將重演，讓美國陷入與2008年類似的經濟危機之中。歷史上美國遭遇房地產危機恰恰都發生在共和黨執政時期，被美國民主黨人稱為“共和黨執政造成經濟衰退”。其中老布什與小布什擔任總統期間，都趕上了房地產下跌周期，被共和黨的特朗普稱為“布什家族厄運”。

　　目前特朗普發動的關稅戰已帶來美國經濟劇烈波動，中國堅決反制與美債危機凸顯讓他不得不朝令夕改，趕緊宣布對75國增加關稅推遲90天。他說他沒有想到中國會堅決反制，但是他更沒有想到的是，在他任上房地產下跌周期將會如期到來，讓他成為美國經濟的災星，他要連任總統的想法必定成為泡影。這些都顯現出房價穩定對經濟社會穩定的決定意義。 ?

　　二、中國房地產下跌：消費信心崩塌與連鎖反應

　　1、房地產縮水加劇居民財富蒸發

　　中國房地產市場已連續三年連續下跌。2024年的房地產銷售額較2021年腰斬至9.7萬億元，丟掉的銷售額達到8.5萬億元，城鎮居民房價跌幅累計已達30%，還沒有止住。按我國城鎮住房總價值約400萬億元計算，蒸發已達到120萬億元，折合16.5萬億美元，是2008年美國次貸危機造成損失的1.5倍。房產價值占中國居民家庭財富的65%-70%，房價下降給經濟帶來災難性后果。居民為應對家庭財富縮水，攥緊錢袋不敢消費，更不敢進入低迷的股市，紛紛把錢存入銀行避險，造成三年新增住戶儲蓄48萬億元。但是新增儲蓄速度遠遠趕不上居民家庭財產蒸發的速度，僅相當于居民家庭財富損失的三分之一。真是越存錢越感到沒錢！

　　2、產業鏈崩潰與內需萎縮

　　房地產低迷波及到建筑業、建材、家居家電等180余個關聯行業，導致企業開工銳減甚至關閉、勞動者收入下降、失業率攀升。政府土地財政收入銳減至折半，剩下的土地出讓金不少是來自地方平臺公司托市。地方財政壓力空前增大，地方債風險與中小金融機構風險陡增。此時居民消費市場當然同步萎縮，居民省吃儉用紛紛減少非必要支出，轉而優先儲蓄避險。由此可以看出，穩房價與促進消費有著因果關系，脫離穩房價穩預期而侈談促進消費是舍本求末，其結果必然成效甚微，是事倍功半之舉。

　　3、政策調整滯后與市場慣性下行

　　盡管2024年中央提出“止跌回穩”政策要求，明確要求取消限購限貸、保交樓、降低房貸利率等，但政策出臺太晚，樓市跌幅太深，市場修復速度比不上慣性下跌速度。繼房地產三年持續暴跌之后，今年1-2月數據顯示，房地產開發投資同比降幅收窄至9.8%，銷售面積降幅縮至5.1%，顯示政策力度不大，市場預期仍在下滑。

　　這些就是在特朗普實行“對等關稅”前我國的經濟狀況。在中國房地產市場陷入困境、國內市場消費持續低迷的情況下，特朗普發起了主要針對中國的關稅戰，力阻中國對美出口。這對于中國此時的低迷經濟來說，就像是雪上加霜。

　　目前的內外壓力疊加應引起人們反思。幾年來不顧后果地壓制國內房地產市場，總想排除掉房地產業另尋新的經濟增長點，把居民購房當作炒房行為嚴加防范，這些脫離實際做法都在實踐中碰壁。在放縱社會輿論污名化房地產之后，自己又被污名化所困，不敢理直氣壯地出臺救樓市政策，致使治病療傷的時機一再錯過。直到居民購房愿望跌至谷底，才接受我呼吁多年的“取消限購”、“取消限貸”的建議。

　　可惜“取消限購”為時已晚，已到了居民不愿意買房的時候，“取消限購”的藥方不就過期了嗎？還有“保交樓”的政策也已不合時宜，居民交了首付款的才需要保交樓，如今居民不買房了，督促保交樓不是恰恰增加了房地產的待售房嗎？

　　三、穩房價穩預期：激活消費的根本路徑 ?

　　1、財富效應與消費信心的正反饋

　　現在中國城鎮居民家庭財富的65%-70%與房產價值綁定，房價穩定直接決定居民消費意愿。根據“資產負債表衰退”理論，資產縮水會促使家庭優先考慮償債避險而非消費。此時穩房價才可遏制居民財富繼續蒸發，逐步恢復其消費信心，形成“房價穩—資產穩—預期穩—消費增”的良性循環。

　　在房價繼續下跌的不良預期下，居民不僅不會購房，而且紛紛捂緊錢袋不消費，又波及到更多的消費領域。在這種時候，即使普遍發錢也沒有多大用處，居民仍然會把錢存入銀行而不消費。即使用發消費券的方法逼著人們消費，也會有人用券去換錢，再把錢投入到儲蓄中，都會導致發錢卻沒有拉動消費的多少實效。

　　2、政策需避免再出現“合成謬誤”

　　在樓市調控政策中延續12年的“限購限貸”總算取消了。但是隨后卻放任銀行通過“法拍房”打壓房價。“法拍房”的大幅增加是樓市拉低經濟的結果，其中不少居民因收入減少或下崗失業付不起按揭款。卻不給他們喘息時間，讓遭受變故的居民承擔全部后果。“法拍房”通過經濟學上的“邊際價格效應”，拉低了整體房價，加速了居民財富蒸發。這些錯誤做法就是新的“合成謬誤”。

　　綜上所述，穩房價與刺激消費的因果關系不要弄反了。提振居民消費信心是激活消費行為的基礎；而只有居民感到自己家庭財富處于安全狀態，才敢于花錢消費；中國居民家庭財富中的主體是房產價值，要讓居民恢復生存安全感，就應當先行實現穩房價。

　　“止跌回穩”政策中的“回”字很重要，不僅是要“止跌”，而且要讓房價“回”到下跌前的水平，這才能讓居民感到自己的家庭財產是安全的。房價已下跌到如此地步，中央從要求“止跌回穩”提高到要求“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。此時任何繼續打壓房價的政策措施與輿論導向都是錯誤的，勢必會使居民風聲鶴唳。更不要放任銀行和法院置穩房價的大局于不顧，用“法拍房”去謀圖自家小利，講片面道理，抵消中央穩房價和促進消費的政策力度。??

　　3、房地產與消費的產業鏈協同

　　房地產作為國民經濟的支柱產業，是早在2003年就由國務院發文確定的。在2014年后經歷了幾年的認識彎路之后，終于回到正確的認知，再次強調房地產業支柱產業地位。曾否定房地產業地位的某負責人，在臨退休前講出了房地產業仍然是國民經濟支柱產業的話，還用“占金融資產總額的40%、占地方財政收入的50%、占居民家庭財富的60%”來闡述房地產業在國民經濟中的重要地位。2021年時房地產市場銷售額曾達到歷史最高點18萬億元，直接占當年全國GDP總量的16%，對相關產業拉動作用的比重還沒計算在內。那些說房地產業只占我國經濟總量的7-8%，甚至說只占6%的說法，都是按照房改之前的教科書說的，都是早已過時的數據。

　　近年的家居、家電、裝修等消費疲軟，也都是源于房地產市場低迷。在這種環境下“以舊換新”不無小補，但是更大需求還是在居民購房后的裝修與其它購買。我國空調電器的品質普遍不錯，不需要幾年后就更新。居民購房才需要購買全套空調電器。不購房而單買空調，掛什么地方呢？

　　我多次論述過我國普通工薪家庭特別是新市民家庭對保障房的需求，仍然是批量很大的剛性需求。保障房也要向“好房子”標準看齊，購買保障房也需要購買空調電器和家居用品，也需要金融與網絡等諸多服務。這不僅再一次證明了購買房屋與購買各項家居用品的因果關系，而且能從中看出這些購買的先后順序。購買住房本身就是消費，購買住房后又會拉動多項消費。通過穩房價穩預期實現樓市復蘇，才能激活市場釋放消費潛力。 ?

　　穩房價不僅是經濟問題，更是社會穩定與內需振興的基礎。唯有通過資產價值的穩定重塑居民信心，才能打破“儲蓄避險”的不良循環，有效促進居民消費，實現向新發展格局的轉型升級，為內需驅動的高質量發展注入持久動力。 ?

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