來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　本報(bào)記者 陳靖斌 廣州報(bào)道

　　“這座房子真是建得太棒了！不僅戶型布局合理、室內(nèi)裝修精致，而且光線明亮，每個(gè)細(xì)節(jié)都充滿了用心。最重要的是，我們?nèi)业碾娞輭?mèng)終于實(shí)現(xiàn)了。”集群街2號(hào)的居民李先生興奮地告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，分享著他們對(duì)新家的喜悅。

　　2025年1月11日上午，備受矚目的廣東省首個(gè)由業(yè)主“自主更新、自籌資金、原拆原建”完成的危舊房改造項(xiàng)目——花都區(qū)集群街2號(hào)，順利通過(guò)驗(yàn)收并完成交房交證。這一項(xiàng)目從危房到新房的改造，歷時(shí)僅9個(gè)月，這項(xiàng)“自主更新、自籌資金、原拆原建”的模式并非個(gè)別案例，它為長(zhǎng)期停滯的城市更新項(xiàng)目開(kāi)辟了全新的道路，可能為解決城市改造難題提供了新的思路。然而，這一模式是否具備普適性，能否在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制和推廣，仍然是業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　花都區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示：“雖然目前該模式還沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化文件，但它確實(shí)為探索可持續(xù)的城市更新路徑提供了新的可能性。”盡管在基層實(shí)施過(guò)程中尚未形成系統(tǒng)性的可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)，但業(yè)內(nèi)專家對(duì)這一模式的推廣潛力充滿信心。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“‘原拆原建’作為一種重要的城市更新方式，在具備一定條件的項(xiàng)目中，確實(shí)有可能實(shí)現(xiàn)復(fù)制推廣。關(guān)鍵在于能否形成居民的強(qiáng)烈改造意愿和共識(shí)；項(xiàng)目規(guī)模應(yīng)適度，以有效滿足業(yè)主的實(shí)際需求；同時(shí)，街道社區(qū)居委會(huì)在協(xié)調(diào)過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用。”

　　此外，廣東省三舊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)羅宇也提出，在將廣州的經(jīng)驗(yàn)推廣到全國(guó)時(shí)，需要綜合考慮多個(gè)因素。例如，應(yīng)優(yōu)先選擇一線或二線城市的核心區(qū)域，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)溢價(jià)空間較大，改造成本較易收回；相對(duì)較小規(guī)模的項(xiàng)目有利于統(tǒng)籌推進(jìn)；政府和銀行的資金支持是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵；而由國(guó)有企業(yè)作為實(shí)施主體，能夠提供更為堅(jiān)實(shí)的保障。

　　“原拆原建、增加公服”

　　新華街集群街2號(hào)位于廣州北站片區(qū)東南側(cè)，所在區(qū)域?yàn)榈湫偷睦铣菂^(qū)，商業(yè)繁華且人氣旺盛。該樓始建于1976年，屬于5層混合結(jié)構(gòu)，擁有25戶居民。經(jīng)過(guò)48年的歲月洗禮，樓體外墻斑駁，磚體裸露，滲水裂縫等問(wèn)題十分嚴(yán)重，已被鑒定為D級(jí)危房。

　　根據(jù)花都區(qū)委宣傳部的介紹，集群街2號(hào)于2024年3月18日正式拆除，5月27日重建工程開(kāi)工，9月初便完成了主體結(jié)構(gòu)封頂。從拆除到重新投入使用，僅用時(shí)9個(gè)月。此次項(xiàng)目的改造由花都城投集團(tuán)下屬的西城公司承建。

　　盡管改造進(jìn)程迅速，但項(xiàng)目推進(jìn)中也面臨了一些難題。花都區(qū)委宣傳部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，雖然居民改造意愿強(qiáng)烈，但采用傳統(tǒng)的老舊小區(qū)微改造方案無(wú)法從根本上解決房屋的安全問(wèn)題。此外，由于該項(xiàng)目為單體建筑，地塊面積小且土地利用率有限，重建的利潤(rùn)微薄，難以吸引開(kāi)發(fā)商參與，因此傳統(tǒng)的征拆方式也不可行。

　　為了應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局花都分局、新華街道辦事處等有關(guān)部門提出了創(chuàng)新的“原拆原建、增加公服”的改造思路。按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的原則，居民需要承擔(dān)主要改造成本，項(xiàng)目的拆建投資估算約為800萬(wàn)元，業(yè)主按照4600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)共同分擔(dān)改造費(fèi)用。

　　這一改造思路的創(chuàng)新性，離不開(kāi)各職能部門的積極協(xié)調(diào)與支持。該負(fù)責(zé)人表示，各職能部門在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中主動(dòng)對(duì)接協(xié)調(diào)，推動(dòng)代建國(guó)企“一體代辦”推進(jìn)，確保了問(wèn)題的及時(shí)解決和反饋。例如，區(qū)住建局采取“早”字訣，在日常質(zhì)量安全監(jiān)督檢查中積極靠前，解決竣工聯(lián)合驗(yàn)收中的難點(diǎn)和堵點(diǎn)，使得竣工聯(lián)合驗(yàn)收能更早開(kāi)始并盡早完成。同時(shí)，區(qū)規(guī)劃與自然資源局也加快了竣工聯(lián)合驗(yàn)收、土地出讓金繳納、不動(dòng)產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)的處理，成功將從申請(qǐng)聯(lián)合驗(yàn)收到取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間從原來(lái)的2—3個(gè)月縮短至15天，極大簡(jiǎn)化了流程，減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

　　這一舉措得到了居民的高度評(píng)價(jià)。居民代表鐘彩蘭感慨道：“衷心感謝花都區(qū)政府和新華街道辦，正是他們積極響應(yīng)我們的訴求，克服重重困難，與我們達(dá)成共識(shí)，把我們的愿望變成了美好的現(xiàn)實(shí)藍(lán)圖。”

　　“從集群街2號(hào)改造項(xiàng)目中，我們可以看到，確定業(yè)主自我改造的模式，顯著提升了居民參與改造各個(gè)環(huán)節(jié)的積極性。這不僅厘清了社區(qū)、居委會(huì)、國(guó)企及政府部門在項(xiàng)目中的角色定位，也為解決不同業(yè)主的訴求提供了有效路徑。”李宇嘉表示。

　　同時(shí)李宇嘉也指出，通過(guò)這種模式，政府在解決居民實(shí)際問(wèn)題的同時(shí)，也減少了改造成本，最終促進(jìn)了項(xiàng)目的順利推進(jìn)。花都區(qū)委宣傳部相關(guān)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道，項(xiàng)目實(shí)施不僅解決了供水、電梯加裝等多年未解的問(wèn)題，還使得房屋價(jià)值提升了1.6倍，成功為居民提供了優(yōu)質(zhì)資源，并走出了政府主導(dǎo)與開(kāi)發(fā)商參與之外的第三條路徑。

　　新模式能否推廣復(fù)制？

　　實(shí)際上，這一改造思路的成功實(shí)施，與背后穩(wěn)固的“上層建筑”支持密不可分。

　　近日，國(guó)家住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，提出到2025年將大力推進(jìn)城市更新，全面完成2000年年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。新年首次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議專題研究城市更新工作，并部署加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)及城中村等改造項(xiàng)目。這些政策的出臺(tái)為廣州等地的危舊房改造提供了政策指導(dǎo)和支持。

　　在廣東省和廣州市政府的積極推動(dòng)下，花都區(qū)委宣傳部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“這一項(xiàng)目得到了廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局等多個(gè)部門的關(guān)心與指導(dǎo)。根據(jù)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》的要求，花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局花都分局、新華街等部門緊密合作，形成了高效的協(xié)同機(jī)制，最終出臺(tái)了《危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案》，推動(dòng)了項(xiàng)目的順利實(shí)施。”

　　這不僅為花都區(qū)提供了寶貴的改造經(jīng)驗(yàn)，也為廣州探索危舊房改造的新模式提供了有益參考。

　　“集群街2號(hào)拆建項(xiàng)目是廣州危舊房改造的新探索。廣州的老舊住房，特別是那些建設(shè)年代久遠(yuǎn)的城鎮(zhèn)住宅，由于標(biāo)準(zhǔn)低、年久失修，存在嚴(yán)重的安全隱患，急需改造和升級(jí)。”廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“集群街2號(hào)的拆除重建項(xiàng)目率先突破了困局，為廣州探索危舊房改造新模式開(kāi)了個(gè)良好的頭，并為推動(dòng)廣州城市更新，提升群眾居住品質(zhì)、改善城市面貌、擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)提供了有益的借鑒。”

　　羅宇分析道，要想讓“原拆原建”的模式能夠在全國(guó)范圍內(nèi)推廣和復(fù)制，還需根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，細(xì)化落實(shí)相關(guān)政策和措施，做到“因地制宜”。

　　“首先，項(xiàng)目的區(qū)位是關(guān)鍵。在一線城市或二線城市核心區(qū)域，土地價(jià)值高，項(xiàng)目改造后的溢價(jià)空間大，因此更具吸引力。其次，開(kāi)發(fā)模式也需根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模靈活選擇。對(duì)于體量小的項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)難度較小，而體量大的項(xiàng)目則可以采取分期開(kāi)發(fā)，先做局部試點(diǎn)，再逐步推廣。此外，項(xiàng)目的推進(jìn)也受到權(quán)利人（業(yè)主）多樣化訴求的影響，前期的試點(diǎn)工作可以從國(guó)有物業(yè)占比較大的項(xiàng)目入手，逐步完善相關(guān)流程。”

　　在政策支持方面，廣州于2024年6月發(fā)布了《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》，為危舊房的自籌自建改造提供了明確的政策路徑，包括建設(shè)單位的選擇、擴(kuò)容提質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、改造資金、產(chǎn)權(quán)登記及改造流程等方面的全方位保障。